Wie hoch ist die Zweitwohnungsteuer?

Der Steuersatz in großen Städten, Stand Oktober 2026

Es gibt keinen bundesweiten Satz. Jede Gemeinde entscheidet in ihrer Satzung, ob sie die Steuer überhaupt erhebt und wie hoch. Der Bund der Steuerzahler hat im Sommer 2026 die 200 größeren Städte ausgewertet: 109 davon erheben eine Zweitwohnungsteuer, 91 nicht. 80 Städte liegen bei 10 bis 15 Prozent, der Durchschnitt beträgt 13 Prozent.

Gerechnet wird fast überall gleich: Steuersatz mal Jahresnettokaltmiete, also die Grundmiete ohne Heiz- und Betriebskosten mal zwölf. 103 der befragten Städte verwenden diese Grundlage. Die folgende Tabelle führt die Sätze aus den Satzungen und Mitteilungen der Städte und aus der Kommunaldatenbank 2026 zusammen. Die rechte Spalte zeigt, was das für eine Wohnung mit 600 Euro Kaltmiete im Monat bedeutet.

Baden-Baden staffelt: 20 Prozent auf den Teil der Jahresmiete bis 2.500 Euro, 27,5 Prozent bis 5.000 Euro und 35 Prozent darüber. Einige Städte rechnen gar nicht mit der Miete. Grevenbroich verlangt je nach Wohnungsgröße 6,40 bis 8,60 Euro je Quadratmeter und Jahr, Cottbus 4,88 bis 11,29 Euro. Flensburg, Lübeck und Norderstedt setzen einen Wohnwert aus Fläche, Lage und Baujahr an.

Für Städte, die hier fehlen, steht der Satz in der Zweitwohnungsteuersatzung, die jede Gemeinde auf ihrer Website veröffentlicht. Fehlt eine solche Satzung, gibt es dort keine Zweitwohnungsteuer.

Warum Tabellen im Netz falsche Sätze zeigen

Die Steuer wurde in den letzten Jahren in vielen Städten kräftig angehoben, oft auf das Doppelte. Wer eine ältere Übersicht abschreibt, nennt für München 9 statt 18 Prozent und für Berlin 15 statt 20 Prozent. Zwei weitere Großstädte haben die nächste Erhöhung angekündigt:

• Hamburg: geplant 12 statt 8 Prozent ab 1. Januar 2027. Der Satz ist seit Einführung der Steuer 1993 unverändert. Der Senat hat Anfang Januar 2026 einen Gesetzentwurf beschlossen und der Bürgerschaft zur Beratung zugeleitet. Bis die Bürgerschaft entschieden hat, gelten 8 Prozent.
• Leipzig: geplant 20 statt 16 Prozent ab dem Haushaltsjahr 2027. Die Stadt hat am 29. Juli 2026 mitgeteilt, dass die Satzungsänderung dem Stadtrat im Herbst 2026 zum Beschluss vorgelegt wird. Der Stadtrat hatte die Erhöhung bei den Haushaltsberatungen 2025/2026 bereits beauftragt.

Heidelberg hat diesen Schritt schon hinter sich: Der Gemeinderat hat die Satzung am 8. Oktober 2025 verabschiedet, seit 1. Januar 2026 gelten 20 statt 10 Prozent. Für eine Wohnung mit 600 Euro Kaltmiete stieg die Steuer damit von 720 auf 1.440 Euro im Jahr.

Wer die Steuer zahlt und wann die Wohnung als Zweitwohnung gilt

Steuerpflichtig ist, wer in der Stadt eine Wohnung innehat, die nicht seine Hauptwohnung ist. Es kommt nicht darauf an, ob Ihnen die Wohnung gehört oder ob Sie sie mieten. Das Berliner Serviceportal sagt es deutlich: Die Steuer fällt auch für eine Ferienwohnung an, die Sie die meiste Zeit nicht nutzen. Wer Eigentümer ist und keine Miete zahlt, wird mit der ortsüblichen Miete laut Mietspiegel besteuert. München und Stuttgart setzen diese Vergleichsmiete auch an, wenn die Wohnung mietfrei oder verbilligt überlassen wird.

Der Auslöser ist fast immer die Anmeldung als Nebenwohnung. Was Haupt- und was Nebenwohnung ist, entscheidet nicht der Wunsch der Bewohnerin, sondern das Melderecht: Hauptwohnung ist die vorwiegend benutzte Wohnung, bei Verheirateten die der Familie. Wie diese Einstufung im Einzelnen funktioniert, steht unter Wohnsitz anmelden. München besteuert nach eigener Auskunft auch Zweitwohnungen, die gar nicht als Nebenwohnung gemeldet sind; wer nicht angemeldet ist, ist also nicht automatisch steuerfrei.

Auch eine zweite Wohnung in derselben Stadt kann die Steuer auslösen. Köln nimmt nur den Fall aus, dass Haupt- und Nebenwohnung im selben Gebäude liegen. Steuerfrei sind dagegen Plätze in Pflegeheimen, betreuten und therapeutischen Einrichtungen.

Bemessungsgrundlage, wenn keine Nettokaltmiete im Vertrag steht

Stuttgart rechnet eine vereinbarte Bruttokaltmiete (mit Nebenkosten, ohne Heizung) um 10 Prozent herunter, eine Bruttowarmmiete um 20 Prozent. Köln kürzt pauschal: 10 Prozent für Teilmöblierung, 30 Prozent für Vollmöblierung, 10 Prozent für enthaltene Nebenkosten ohne Heizung, 20 Prozent mit Heizung. Eine Pauschalmiete für ein möbliertes WG-Zimmer wird also nicht voll angesetzt. Wie Ihre Stadt das regelt, steht in der Satzung unter "Bemessungsgrundlage".

Wer nicht zahlen muss

Verheiratete mit beruflicher Zweitwohnung

Das Bundesverfassungsgericht hat am 11. Oktober 2005 entschieden: Eine Zweitwohnungsteuer auf die beruflich genutzte Wohnung eines nicht dauernd getrennt lebenden Verheirateten, dessen eheliche Wohnung in einer anderen Gemeinde liegt, "diskriminiert die Ehe" und verstößt gegen Art. 6 Abs. 1 GG (1 BvR 1232/00, 1 BvR 2627/03). Seitdem nehmen die Satzungen diesen Fall aus, Köln ausdrücklich auch für eingetragene Lebenspartnerschaften.

Drei Bedingungen müssen zusammen erfüllt sein: verheiratet oder verpartnert und nicht dauernd getrennt, die Familienwohnung liegt in einer anderen Gemeinde, und die Zweitwohnung dient dem Beruf. Wer nur verlobt ist oder unverheiratet mit der Partnerin zusammenlebt, fällt nicht darunter. Dasselbe gilt für dauernd getrennt lebende Ehepartner und für Studierende.

Geringes Einkommen: die Sonderregel in Bayern

Bayern hat eine Einkommensgrenze im Gesetz. Nach Art. 3 Abs. 3 KAG wird keine Zweitwohnungsteuer erhoben, wenn die Summe der positiven Einkünfte im vorletzten Jahr vor Entstehen der Steuer 29.000 Euro nicht überschritten hat, bei nicht dauernd getrennt lebenden Ehegatten und Lebenspartnern 37.000 Euro. Für das Steuerjahr 2026 zählen also die Einkünfte von 2024. Ist das Einkommen im Steuerjahr selbst voraussichtlich niedriger, gilt dieses.

Wer knapp über der Grenze liegt, profitiert von einer Kappung, die kaum ein Ratgeber erwähnt: Die Steuer wird nicht höher festgesetzt als ein Drittel des Betrags, um den die Einkünfte 29.000 oder 37.000 Euro übersteigen.

Die Befreiung gibt es nur auf Antrag, und der Antrag muss bis zum Ende des Kalendermonats gestellt sein, der auf das Steuerjahr folgt. Für 2026 ist das der 31. Januar 2027. München verlangt den Antrag jedes Jahr neu und lehnt verspätete Anträge ab, auch wenn die Steuererklärung schon abgegeben ist.

In Berlin dagegen, so das Serviceportal, wirkt sich nicht aus, "wie viel Sie verdienen oder wie groß Ihr Vermögen ist". Auch Köln kennt keine Einkommensgrenze.

Wer die Steuer ganz vermeiden will, kommt nur über das Melderecht dorthin: Ist das Zimmer am Studienort tatsächlich die vorwiegend benutzte Wohnung, ist es die Hauptwohnung, und die Steuer entfällt dort. Dann kann allerdings die Gemeinde der Eltern eine Zweitwohnungsteuer verlangen, wenn sie eine Satzung hat. Die Hauptwohnung nur der Steuer wegen falsch anzugeben, ist ein Verstoß gegen das Bundesmeldegesetz.

Anzeige, Steuererklärung, Bescheid: der Ablauf

1. Nebenwohnung anmelden. In Köln gilt die Anmeldung bei der Meldebehörde zugleich als Anzeige beim Steueramt. Sonst gilt eine Anzeigepflicht von einem Monat, wenn die Wohnung zur Zweitwohnung wird oder es nicht mehr ist.
2. Auf das Formular warten, aber nicht ewig. In Berlin kommt etwa einen Monat nach der Anmeldung Post vom Finanzamt Mitte/Tiergarten mit der Steuererklärung. München verlangt die Erklärung unaufgefordert, wenn binnen sechs Monaten kein Formular gekommen ist.
3. Steuererklärung mit Mietvertrag abgeben. Köln setzt dafür den 31. Mai des Jahres, Berlin und Köln wollen eine Kopie des Mietvertrags und der letzten Mieterhöhung.
4. Bescheid prüfen. Ist nur die Kaltmiete angesetzt, stimmt der Beginn der Steuerpflicht, ist ein Befreiungsgrund berücksichtigt?
5. Mietänderungen melden. München verlangt das ausdrücklich, Berlin will Mieterhöhungen in Kopie sehen.

Köln rechnet nur volle Monate: Die Steuer beginnt am Ersten des Monats nach dem Einzug, wenn dieser nicht auf einen Monatsersten fällt, und endet mit dem Ende des Monats vor dem Auszug. Der Zweitwohnungsteuerbescheid ist ein Verwaltungsakt mit Rechtsbehelfsbelehrung; die Frist dort beträgt in der Regel einen Monat ab Bekanntgabe. Wie die Frist gezählt wird, steht unter Fristen richtig berechnen, wie die Begründung aussieht, unter Widerspruch einlegen.

Zweitwohnungsteuer absetzen: nur bis 1.000 Euro im Monat

Liegt die Zweitwohnung am Arbeitsort und erkennt das Finanzamt eine doppelte Haushaltsführung an, gehört die Zweitwohnungsteuer zu den Werbungskosten. Der Bundesfinanzhof hat am 13. Dezember 2023 entschieden, dass sie dabei zu den Unterkunftskosten zählt (VI R 30/21). Für diese gilt nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 5 EStG im Inland eine Grenze von höchstens 1.000 Euro im Monat.

Die Folge in teuren Städten: Wer mit Miete und Nebenkosten die 1.000 Euro schon erreicht, kann die Zweitwohnungsteuer nicht zusätzlich absetzen. Geklagt hatte eine Arbeitnehmerin mit Zweitwohnung in München, die Steuer und Wohnkosten über dem Höchstbetrag geltend machen wollte; der BFH hat die Klage abgewiesen. Wer unter der Grenze bleibt, setzt die Steuer voll ab. Welche weiteren Kosten der doppelten Haushaltsführung zählen, steht bei den Werbungskosten.

Für eine rein private Zweitwohnung, etwa eine Ferienwohnung, ist die Steuer nicht absetzbar.

Die häufigsten Fehler

• Mit einer alten Tabelle rechnen. München 9 Prozent, Berlin 15 Prozent, Heidelberg 10 Prozent: alles überholt. Maßgeblich ist die aktuelle Satzung.
• Den Befreiungsantrag in Bayern vergessen. Die Einkommensgrenze wirkt nicht von selbst. Der Antrag muss bis Ende Januar des Folgejahres da sein, jedes Jahr.
• Die Kappung übersehen. Knapp über 29.000 Euro Einkünften ist die Steuer in Bayern oft nur ein Bruchteil des vollen Betrags. Auch dafür braucht es den Antrag.
• Als Verheiratete die Befreiung nicht geltend machen. Dass die Wohnung beruflich genutzt wird, steht nicht im Melderegister. Das gehört in die Steuererklärung.
• Die Nebenwohnung nach dem Auszug nicht abmelden. Wer eine Nebenwohnung aufgibt, ohne eine neue zu beziehen, muss sich abmelden. Sonst läuft die Steuer weiter, bis die Stadt den Auszug kennt.
• Warmmiete angeben. Besteuert wird die Kaltmiete. Wer im Formular die Gesamtmiete einträgt, zahlt auf Heiz- und Nebenkosten mit.

Die Nebenwohnung ist übrigens auch beim Rundfunkbeitrag ein eigenes Thema: Für sie gibt es eine Befreiung auf Antrag, wenn für die Hauptwohnung bereits gezahlt wird. Die Voraussetzungen stehen beim Rundfunkbeitrag.