Grundsteuerbescheid: Einspruch oder Widerspruch?

Drei Bescheide, drei verschiedene Fragen

Die neue Grundsteuer entsteht in drei Schritten, und jeder Schritt hat einen eigenen Bescheid. Wer den falschen angreift, verliert die Frist für den richtigen.

Die beiden Bescheide des Finanzamts sind sogenannte Grundlagenbescheide, also Bescheide, deren Inhalt für einen späteren Bescheid verbindlich ist. Der Grundsteuerbescheid der Gemeinde ist der Folgebescheid. Nach § 182 Abs. 1 AO bindet der Feststellungsbescheid den Messbescheid, und nach § 184 Abs. 1 AO bindet der Messbescheid wiederum die Gemeinde. Die Gemeinde übernimmt den Messbetrag, sie prüft ihn nicht.

Daraus folgt die wichtigste Regel dieser Seite. § 351 Abs. 2 AO sagt: Entscheidungen in einem Grundlagenbescheid "können nur durch Anfechtung dieses Bescheids, nicht auch durch Anfechtung des Folgebescheids, angegriffen werden". Diese Vorschrift gilt ausdrücklich auch für die Gemeinden (§ 1 Abs. 2 Nr. 7 AO). Ein Widerspruch an die Stadt mit dem Satz "Die Wohnfläche ist falsch" ist deshalb in der Sache aussichtslos, ganz gleich, wie recht Sie haben.

Welcher Fehler gehört wohin

Der Hebesatz ist der einzige Teil, den die Gemeinde selbst bestimmt (§ 25 Abs. 1 GrStG). Alles, was davor liegt, kommt vom Finanzamt. Wer unsicher ist, legt in der Monatsfrist beides ein: Einspruch beim Finanzamt gegen den Wert und Widerspruch bei der Gemeinde gegen die Steuer. Das kostet einen zweiten Brief und schließt keinen Weg aus.

Widerspruch, Klage oder Einspruch: die Regel je Bundesland

Gegen Bescheide der Gemeinde gilt nicht die Abgabenordnung, sondern die Verwaltungsgerichtsordnung. Die AO überträgt den Gemeinden bei den Realsteuern zwar viele Vorschriften, ihren Teil über das Einspruchsverfahren aber nicht (§ 1 Abs. 2 AO). Nach § 68 VwGO ist vor der Klage grundsätzlich ein Widerspruchsverfahren durchzuführen, es sei denn, ein Gesetz bestimmt etwas anderes. Genau das haben einige Länder getan, und deshalb kursieren zwei gegensätzliche Antworten.

Nordrhein-Westfalen ist der Fall, der am häufigsten falsch beschrieben wird. Von November 2007 bis Ende 2015 brauchte es dort für kommunale Steuern keinen Widerspruch, Eigentümer zogen direkt vor das Verwaltungsgericht. Diese Regel steht noch heute in § 110 Abs. 1 JustG NRW, gilt aber nur für Bescheide, die in diesem Zeitraum bekannt gegeben wurden. Für alle neueren Bescheide nimmt § 110 Abs. 2 Satz 1 Nr. 7 JustG NRW die "von den Gemeinden zu erhebenden Realsteuern" ausdrücklich aus. Wer in NRW heute ohne Widerspruch klagt, weil ein alter Ratgeber das empfiehlt, riskiert eine unzulässige Klage.

In Bayern kann der Betroffene nach Art. 12 Abs. 1 AGVwGO im Bereich des Kommunalabgabenrechts "entweder Widerspruch einlegen oder unmittelbar Klage erheben".

In Niedersachsen ist das Vorverfahren grundsätzlich abgeschafft. Nach § 80 Abs. 3 NJG kann die Behörde einen Bescheid über kommunale Abgaben aber mit der Anordnung versehen, dass vorher ein Widerspruchsverfahren stattfindet. Manche Gemeinden haben sich ausdrücklich dagegen entschieden; die Samtgemeinde Gellersen etwa ordnet es "grundsätzlich" nicht an. Ob Ihre Gemeinde es tut, steht in der Rechtsbehelfsbelehrung.

In Berlin gibt es den Unterschied zwischen Finanzamt und Gemeinde nicht. Die Grundsteuer wird dort, so das Serviceportal, "durch das Finanzamt, in dessen Amtsbezirk das Grundstück liegt, festgesetzt und eingezogen". Auch gegen den Grundsteuerbescheid ist deshalb der Einspruch nach der AO der richtige Weg.

Die Faustregel für alle Länder: Maßgeblich ist, was am Ende des Bescheids unter "Rechtsbehelfsbelehrung" steht. Fehlt die Belehrung oder ist sie falsch, beträgt die Frist ein Jahr statt eines Monats (§ 58 Abs. 2 VwGO, auf den § 70 Abs. 2 VwGO verweist).

Die Frist: ein Monat, für jeden Bescheid getrennt

Einspruch und Widerspruch haben dieselbe Länge: ein Monat ab Bekanntgabe (§ 355 Abs. 1 AO, § 70 Abs. 1 VwGO). Ist kein Widerspruch vorgesehen, beträgt die Klagefrist ebenfalls einen Monat ab Bekanntgabe (§ 74 Abs. 1 Satz 2 VwGO). Jeder Bescheid hat aber seine eigene Frist. Weil die Gemeinde den Messbetrag des Finanzamts braucht, kommen Wert- und Messbescheid immer zuerst; die Grundsteuerbescheide für 2025 wurden etwa in Berlin ab Oktober 2024 verschickt. Wer erst beim Bescheid der Gemeinde stutzig wird, ist beim Finanzamt deshalb oft schon zu spät.

Ein Bescheid, der mit der Post kommt, gilt am vierten Tag nach der Aufgabe zur Post als bekannt gegeben (§ 122 Abs. 2 Nr. 1 AO). Diese Regel gilt über § 1 Abs. 2 Nr. 3 AO auch für den Bescheid der Gemeinde. Wie die Monatsfrist ab da gezählt wird und was am Wochenende passiert, steht unter Fristen richtig berechnen.

Die Zahlung läuft trotzdem weiter

Weder Einspruch noch Widerspruch halten die Raten auf. Für den Einspruch steht das in § 361 Abs. 1 AO, der ausdrücklich auch die Folgebescheide einschließt. Für den Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde entfällt die aufschiebende Wirkung nach § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 VwGO, weil es sich um die "Anforderung von öffentlichen Abgaben" handelt. Wer nicht zahlt, bekommt Säumniszuschläge. Wann diese erlassen werden können, steht unter Säumniszuschlag erlassen.

Wer die Zahlung bis zur Entscheidung aufschieben will, braucht einen eigenen Antrag auf Aussetzung der Vollziehung. Hier hilft die Verkettung der Bescheide ausnahmsweise dem Eigentümer: Setzt das Finanzamt die Vollziehung des Grundsteuerwertbescheids aus, muss auch die Vollziehung des Grundsteuerbescheids ausgesetzt werden (§ 361 Abs. 3 AO). Auch diese Vorschrift gilt für die Gemeinden (§ 1 Abs. 2 Nr. 7 AO). Bei der Gemeinde selbst richtet sich die Aussetzung nach § 80 Abs. 4 VwGO; das Verwaltungsgericht dürfen Sie damit erst anrufen, wenn die Gemeinde einen solchen Antrag abgelehnt hat (§ 80 Abs. 6 VwGO).

Frist verpasst: was beim Grundsteuerwert noch geht

Ist der Grundsteuerwertbescheid bestandskräftig, bleibt in den Ländern mit Bundesmodell ein Weg, den viele übersehen: die fehlerbeseitigende Fortschreibung nach § 222 Abs. 3 BewG. Das Finanzamt muss den Wert neu feststellen, um "einen Fehler der letzten Feststellung" zu beseitigen, und zwar, sobald ihm die Voraussetzungen bekannt werden (§ 222 Abs. 4 BewG). Sie können das Finanzamt also jederzeit schriftlich auf eine falsche Wohnfläche oder eine falsche Grundstücksart hinweisen.

Der Haken liegt im Zeitpunkt. Die Korrektur wirkt nach § 222 Abs. 4 Satz 3 Nr. 2 BewG erst ab dem Beginn des Kalenderjahres, in dem das Finanzamt von dem Fehler erfährt. Ein Hinweis im Oktober 2026 senkt also die Grundsteuer ab 2026, nicht für 2025. Gegen den neuen Fortschreibungsbescheid ist dann wieder der Einspruch möglich. Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben eigene Grundsteuergesetze; dort gilt für die Fortschreibung das jeweilige Landesgesetz.

Wer ein Grundstück kauft, kann den Wert nicht neu aufrollen. Der Grundsteuerwertbescheid wirkt nach § 182 Abs. 2 AO auch gegenüber dem Rechtsnachfolger. Die neue Eigentümerin erhält zwar einen Bescheid über die Zurechnung, aber der bestandskräftige Wert des Voreigentümers gilt für sie weiter.

Einspruch wegen Verfassungswidrigkeit: Stand Oktober 2026

Der Bundesfinanzhof hat das Bundesmodell, das elf Länder verwenden, mit drei Urteilen vom 12. November 2025 für verfassungsgemäß erklärt (II R 25/24, II R 31/24, II R 3/25). Das baden-württembergische Bodenwertmodell hat er mit Urteilen vom 22. April 2026 bestätigt (II R 26/24, II R 27/24). Erledigt ist die Frage damit nicht. Beim Bundesverfassungsgericht sind nach der Übersicht des Bundesfinanzhofs gegen das Bundesmodell die Verfassungsbeschwerden 1 BvR 551/26 und 1 BvR 472/26 anhängig, gegen das Modell in Baden-Württemberg 1 BvR 1977/26 und 1 BvR 2005/26. Zu den Modellen in Hamburg und Hessen verhandelt der Bundesfinanzhof am 11. November 2026; Verfahren zu Bayern und Niedersachsen sind dort ebenfalls anhängig.

Für Eigentümer zählt eine Vorschrift: Wird ein Einspruch auf eine Frage gestützt, die beim Bundesverfassungsgericht oder beim Bundesfinanzhof anhängig ist, ruht das Einspruchsverfahren kraft Gesetzes (§ 363 Abs. 2 Satz 2 AO). Wer einen neuen Wert- oder Messbescheid bekommt, etwa nach einer Fortschreibung, kann in der Monatsfrist Einspruch einlegen und das Aktenzeichen nennen. Das Verfahren bleibt dann offen, bis Karlsruhe entschieden hat. Mit einem Widerspruch bei der Gemeinde erreicht man das nicht, denn die Verfassungsfrage betrifft das Bewertungsrecht und damit den Grundlagenbescheid.

Widerspruch gegen den Hebesatz: wann er Aussicht hat

Dass eine Gemeinde den Hebesatz erhöht hat, ist für sich kein Rechtsfehler. Eine Pflicht zur Aufkommensneutralität steht nicht im Grundsteuergesetz. Angreifbar sind Fehler in der Satzung selbst. Zwei Prüfpunkte stehen im Gesetz:

• Die Frist für den Beschluss. Der Hebesatz muss bis zum 30. Juni mit Wirkung ab Jahresbeginn beschlossen werden. Später darf die Gemeinde ihn nur noch beschließen, wenn er die letzte Festsetzung nicht überschreitet (§ 25 Abs. 3 GrStG). Eine Erhöhung, die erst im Herbst rückwirkend für das laufende Jahr beschlossen wird, ist nicht gedeckt.
• Ein Satz für alle Grundstücke. Nach § 25 Abs. 4 GrStG muss der Hebesatz für die Grundstücke einer Gemeinde einheitlich sein. Ausnahmen gibt es nur für baureife Grundstücke (§ 25 Abs. 5 GrStG) und dort, wo ein Land eigene Regeln getroffen hat.

Nordrhein-Westfalen hat solche Regeln getroffen und seinen Gemeinden erlaubt, Wohngrundstücke niedriger zu belasten als Geschäftsgrundstücke. Das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen hat am 4. Dezember 2025 den höheren Satz für Nichtwohngrundstücke in Gelsenkirchen für rechtswidrig erklärt (5 K 2074/25), weil die Ungleichbehandlung nicht sachlich begründet sei; es hat Berufung und Sprungrevision zugelassen. Das Verwaltungsgericht Düsseldorf hat am 10. März 2026 differenzierte Sätze zwar grundsätzlich gebilligt, den Bescheid der Stadt Hilden mit 1.300 Prozent für Nichtwohngrundstücke aber trotzdem aufgehoben (5 K 7062/25), weil gemischt genutzte Häuser mit großem Wohnanteil ungleich behandelt wurden. Auch dort ist die Berufung zum Oberverwaltungsgericht in Münster zugelassen. Wer in NRW ein Geschäfts- oder gemischt genutztes Grundstück in einer Stadt mit gespaltenem Hebesatz hat, kann seinen Bescheid nur offenhalten, indem er ihn fristgerecht anficht.

Was Mieter tun können

Mieter erhalten keinen der drei Bescheide und können sie deshalb auch nicht anfechten. Die Grundsteuer erreicht sie über die Betriebskosten, sie steht dort an erster Stelle der umlagefähigen Positionen. Prüfen können Mieter, ob der Vermieter den Betrag richtig umgelegt hat, und dafür Belegeinsicht verlangen, also den Grundsteuerbescheid sehen. Wie das geht und welche Frist gilt, steht unter Nebenkostenabrechnung prüfen.

Die häufigsten Fehler

• Widerspruch an die Stadt wegen der Wohnfläche. Die Gemeinde ist an den Wert gebunden (§ 351 Abs. 2 AO). Der Widerspruch wird zurückgewiesen, und die Frist beim Finanzamt ist oft abgelaufen.
• In NRW direkt klagen. Seit 2016 ist für die Grundsteuer wieder ein Widerspruch vorgeschrieben.
• Auf die Zahlung verzichten, solange das Verfahren läuft. Ohne Aussetzung der Vollziehung bleiben die Raten fällig, Säumniszuschläge kommen dazu.
• Nur den Messbescheid anfechten, wenn der Wert falsch ist. Der Messbescheid übernimmt den Wert aus dem Wertbescheid, der Fehler muss dort beseitigt werden.
• Den Erlass mit dem Rechtsbehelf verwechseln. Wer wegen Leerstand weniger zahlen will, braucht keinen Widerspruch, sondern einen Erlassantrag bei der Gemeinde. Ein Erlass von 25 Prozent setzt voraus, dass der normale Rohertrag um mehr als 50 Prozent gemindert ist und der Eigentümer das nicht zu vertreten hat (§ 34 Abs. 1 GrStG); der Antrag muss bis zum 31. März des Folgejahres gestellt sein (§ 35 Abs. 2 GrStG).

Ein Einspruch beim Finanzamt ist kostenfrei und muss erst später begründet werden; wie er aufgebaut ist, zeigt das Muster unter Einspruch gegen den Steuerbescheid. Für den Widerspruch bei der Gemeinde gelten Form und Inhalt, die unter Widerspruch einlegen beschrieben sind; die Fristen dort sind dieselben.