Mietschulden vom Jobcenter übernehmen lassen: Wann zahlt das Amt, und bis wann rettet das die Wohnung?

Was Mietschulden sind und was "übernehmen" heißt

Mietschulden sind Mieten für die Wohnung, in der Sie jetzt wohnen, die fällig waren und nicht bezahlt wurden. Fällig ist die Miete spätestens am dritten Werktag des Monats (§ 556b Abs. 1 BGB). Die Hamburger Fachanweisung beschreibt sie als rückständige Verbindlichkeiten für den aktuell bewohnten Wohnraum (Ziff. 4.1). Schulden aus einer Wohnung, die Sie schon verlassen haben, nennt sie "Altschulden". Diese übernimmt das Jobcenter nicht (Ziff. 4.3).

"Übernehmen" heißt: Das Amt zahlt den Rückstand direkt an den Vermieter. Sie schulden den Betrag danach nicht mehr dem Vermieter, sondern in der Regel dem Jobcenter. Denn das Gesetz sagt: "Geldleistungen sollen als Darlehen erbracht werden" (§ 22 Abs. 8 Satz 4 SGB II).

Davon zu trennen ist die laufende Miete. Hat das Jobcenter die Miete zu Unrecht gekürzt, ist der Rückstand keine Schuld im Sinne von Absatz 8. Dann muss das Jobcenter die Miete nachzahlen, ohne Darlehen (Hamburg, Ziff. 4.2). Dasselbe gilt für eine angemessene Nebenkostennachzahlung, die im Leistungsbezug fällig wird. Prüfen Sie diese Frage zuerst. Ein Zuschuss ist besser als ein Darlehen.

Wann das Jobcenter zahlen muss

§ 22 Abs. 8 SGB II hat zwei Stufen. Satz 1: Schulden "können" übernommen werden, wenn das zur Sicherung der Unterkunft gerechtfertigt ist. Satz 2: Sie "sollen übernommen werden, wenn dies gerechtfertigt und notwendig ist und sonst Wohnungslosigkeit einzutreten droht". "Soll" heißt im Verwaltungsrecht: Das Amt muss zahlen, außer in einem atypischen Fall. Hamburg nennt als Beispiel, dass jemand die Notlage gezielt herbeigeführt hat (Ziff. 7.2.2).

Drohende Wohnungslosigkeit liegt nach dem Bundessozialgericht vor, "wenn bei Verlust der bewohnten, kostenangemessenen Wohnung keine Möglichkeit besteht, ebenfalls angemessenen Ersatzwohnraum zu erhalten" (BSG, B 7/14 AS 52/21 R, Rn. 26).

Eine Kündigung muss noch nicht da sein. Im Fall vor dem BSG wollte das Jobcenter erst bei einer Räumungsklage zahlen. Das war falsch. Das BSG hat 2022 entschieden: "Demgegenüber ist nicht zu fordern, dass die Wohnung bereits gekündigt oder Räumungsklage erhoben worden ist." Im Fall reichte, dass der Vermieter die Kündigung "konkret angedroht hatte". Die Klägerin hatte die Rückstände inzwischen mit einem privaten Kredit bezahlt. Auch solche Schulden bei Dritten können nach dem Urteil Schulden im Sinne von Absatz 8 sein (Rn. 21 bis 25).

Gerechtfertigt ist die Übernahme nur, wenn die Wohnung bleibt. Die Hamburger Fachanweisung fragt zwei Dinge (Ziff. 5.2). Kann die Wohnung durch die Zahlung tatsächlich gesichert werden? Und kann sie langfristig gehalten werden? Langfristig heißt: Die Wohnkosten sind angemessen, und die künftige Miete ist bezahlt.

Ihr Erspartes geht vor. Absatz 8 Satz 3 verlangt, dass Vermögen nach § 12 Abs. 2 Satz 1 SGB II "vorrangig einzusetzen" ist. Das ist genau der Freibetrag, der sonst geschützt ist: 5.000 Euro bis 30 Jahre, 10.000 Euro ab 31, 12.500 Euro ab 41 und 20.000 Euro ab 51 Jahren. Wer 4.000 Euro auf dem Konto hat und 2.000 Euro Mietschulden, zahlt sie selbst.

Die Wohnung muss angemessen sein

Das BSG spricht von der "kostenangemessenen Wohnung". Hamburg hält eine Übernahme "in der Regel" nicht für gerechtfertigt, wenn die Miete über der örtlichen Grenze liegt und das Jobcenter nur den angemessenen Teil zahlt. Dann sei zu erwarten, dass neue Schulden entstehen (Ziff. 5.3). Ausnahmen lässt Hamburg zu, wenn die volle Miete künftig gesichert ist, etwa aus freiem Einkommen oder durch die Zusage eines Dritten.

Eine wichtige Ausnahme gilt im ersten Bezugsjahr. In dieser Karenzzeit zahlt das Jobcenter die tatsächliche Miete (§ 22 Abs. 1 Satz 2 und 3 SGB II). Seit dem 1. Juli 2026 gilt dabei eine Obergrenze beim Eineinhalbfachen der angemessenen Miete (Satz 5). Das LSG Berlin-Brandenburg hat entschieden, dass das Jobcenter Mietschulden auch für eine unangemessen teure Wohnung übernehmen muss, solange die Karenzzeit läuft (L 18 AS 512/23 B ER). Sonst würde der Zweck der Karenzzeit unterlaufen. Wann die Karenzzeit endet und was danach mit einer zu teuren Miete passiert, steht unter Umzug mit Grundsicherungsgeld.

Jobcenter oder Sozialamt: wer zuständig ist

Absatz 8 gilt nur, "sofern Grundsicherungsgeld für den Bedarf für Unterkunft und Heizung erbracht wird". Wer keine Leistungen vom Jobcenter bezieht, wendet sich an das Sozialamt. Dort gilt § 36 SGB XII mit fast demselben Wortlaut. Zwei Unterschiede: Das Sozialamt kann als "Beihilfe oder als Darlehen" zahlen. Und § 21 Satz 2 SGB XII öffnet § 36 ausdrücklich für Menschen, die erwerbsfähig, aber nicht hilfebedürftig sind.

Die zweite Zeile ist die, die oft übersehen wird. Wer arbeitet und knapp über der Grenze liegt, bekommt vom Jobcenter meist eine Ablehnung, weil kein Grundsicherungsgeld gezahlt wird. Das heißt nicht, dass niemand zuständig ist. Stellen Sie den Antrag dann beim Sozialamt Ihrer Stadt. In vielen Städten nimmt ihn eine "Fachstelle für Wohnungsnotfälle" entgegen. In Hamburg prüft die Fachstelle den Bedarf, das Jobcenter zahlt (Ziff. 10.2).

Der Zeitstrahl: vom ersten Rückstand bis zur Räumung

1. Die Miete bleibt aus. Ab dem dritten Werktag ist sie fällig und offen. Schon jetzt können Sie den Antrag stellen, wenn der Vermieter die Kündigung androht.
2. Die ordentliche Kündigung wird möglich. Sie braucht ein "berechtigtes Interesse", etwa eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Nach Hamburg liegt das schon bei einem Rückstand von insgesamt einer Monatsmiete vor (Ziff. 5.2.1).
3. Die fristlose Kündigung wird möglich. Der Vermieter darf fristlos kündigen, wenn Sie an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete im Rückstand sind. Oder wenn sich über längere Zeit zwei Monatsmieten angesammelt haben (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB). Zahlt das Amt vor dem Zugang der Kündigung, ist sie ausgeschlossen (§ 543 Abs. 2 Satz 2).
4. Die Kündigung kommt. Der Grund muss im Schreiben stehen (§ 569 Abs. 4 BGB). Lesen Sie genau, ob dort "hilfsweise ordentlich" steht. Davon hängt alles Weitere ab.
5. Der Vermieter erhebt Räumungsklage. Das Amtsgericht teilt dem Jobcenter oder Sozialamt "unverzüglich" mit: Eingangstag, Namen, Miete, Rückstand und Termin (§ 22 Abs. 9 SGB II, § 36 Abs. 2 SGB XII). Verlassen Sie sich nicht darauf. Die Mitteilung entfällt, wenn die Klage zeigt, dass Sie zahlen könnten.
6. Die Klage wird zugestellt. Mit der Zustellung ist sie erhoben und "rechtshängig" (§ 253 Abs. 1, § 261 Abs. 1 ZPO). Ab diesem Tag laufen zwei Monate Schonfrist.
7. Die Schonfrist endet. Bis dahin muss der Vermieter das Geld haben, oder eine öffentliche Stelle muss sich zur Zahlung verpflichtet haben. Dann wird die fristlose Kündigung unwirksam.
8. Urteil und Räumungsfrist. Bleibt eine Kündigung wirksam, verurteilt das Gericht zur Räumung. Es kann eine Räumungsfrist gewähren, "insgesamt nicht mehr als ein Jahr" (§ 721 Abs. 5 ZPO). Danach räumt der Gerichtsvollzieher.

Die Schonfrist: zwei Monate, einmal in zwei Jahren

Schonfristzahlung heißt: Der Mieter oder das Amt zahlt den Rückstand nach der fristlosen Kündigung nach, und die Kündigung fällt dadurch weg. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB formuliert es so: Die Kündigung wird unwirksam, wenn der Vermieter "spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs" befriedigt wird, "oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet".

Drei Einzelheiten entscheiden über Erfolg oder Misserfolg:

• Gezahlt werden muss alles, was bis dahin fällig ist. Gemeint sind die "fällige Miete" und die "fällige Entschädigung nach § 546a Abs. 1". Das ist die Nutzungsentschädigung für die Monate nach der Kündigung. Wer seit der Kündigung nichts mehr überwiesen hat, schuldet mehr als den Betrag im Kündigungsschreiben.
• Die Zusage des Amtes reicht. Das Geld muss nicht schon auf dem Konto des Vermieters sein. Es genügt die schriftliche Verpflichtungserklärung von Jobcenter oder Sozialamt. Ein Antrag beim Amt ist noch keine Verpflichtung. Nach Hamburg umfasst die Erklärung alle Rückstände aus dem Mietvertrag, nicht aber Anwalts- und Gerichtskosten (Ziff. 5.2.1).
• Nur einmal in zwei Jahren. Die Regel "gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist". Wer die Schonfrist schon einmal gebraucht hat, hat beim zweiten Mal keine.

Die Falle: die ordentliche Kündigung bleibt

Hier scheitern die meisten Rettungsversuche. Vermieter kündigen bei Mietschulden fast immer doppelt: fristlos und "hilfsweise ordentlich" mit gesetzlicher Frist. Die Schonfrist gilt nur für die fristlose Kündigung. Der Bundesgerichtshof hat 2018 entschieden, dass die Schonfristzahlung die hilfsweise ordentliche Kündigung nicht berührt (VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17). 2024 hat er das bestätigt: "Die Regelungen zur Schonfristzahlung finden nur auf die außerordentliche Kündigung Anwendung" (VIII ZR 106/23). Eine entsprechende Anwendung lehnt er ab.

Die Folge: Das Jobcenter zahlt, die fristlose Kündigung entfällt, und der Vermieter räumt trotzdem, nur zum Ende der Kündigungsfrist. Eine Ausnahme nennt betanet: Die ordentliche Kündigung setzt ein Verschulden voraus. Sie ist unwirksam, wenn "nachweislich ausschließlich das Jobcenter oder Sozialamt daran Schuld ist", etwa weil es die Miete zu spät überwiesen hat.

Die Ämter kennen die Falle. Hamburg schreibt vor, vor jeder Schonfristerklärung zu prüfen, ob auch ordentlich gekündigt wurde. Dann ist die Übernahme "nur unter der Voraussetzung gerechtfertigt", dass der Vermieter einen neuen Mietvertrag schließt oder "verbindlich auf seine Rechte aus der ordentlichen Kündigung verzichtet" (Ziff. 5.2.1). Erst in diesem Fall übernimmt Hamburg auch Anwalts- und Gerichtskosten (Ziff. 7.2.2). Praktisch heißt das: Ohne Einigung mit dem Vermieter hilft das Geld nicht.

Geplant, aber nicht in Kraft: Der Regierungsentwurf "Mietrecht II" (BT-Drs. 21/6807) will die Schonfrist auf die ordentliche Kündigung ausdehnen, einmal je Mietverhältnis (§ 573 Abs. 4 BGB-E). Der Bundestag hat ihn am 9. Juli 2026 in erster Lesung beraten. Er liegt im Rechtsausschuss. Der geltende § 573 BGB enthält die Regel nicht. Bis zur Verkündung gilt die Rechtsprechung des BGH.

Ein Fall, durchgespielt

Der Fall zeigt die Reihenfolge der Prüfung: Miete angemessen, Erspartes eingesetzt, Schonfrist offen, ordentliche Kündigung ausgesprochen? Erst die letzte Frage entscheidet, ob die Frau in der Wohnung bleibt.

Das Darlehen und seine Tilgung

Solange Sie Grundsicherungsgeld beziehen, wird das Darlehen "ab dem Monat, der auf die Auszahlung folgt, durch monatliche Aufrechnung in Höhe von 5 Prozent des maßgebenden Regelbedarfs getilgt" (§ 42a Abs. 2 SGB II). Bei 563 Euro Regelbedarf 2026 sind das 28,15 Euro, für Partner in einer Bedarfsgemeinschaft 25,30 Euro je Person. Läuft schon eine Rückforderung mit mehr als 20 Prozent, ruht die Darlehenstilgung. Wie die Abzüge zusammen gegen die Grenze von 30 Prozent gerechnet werden, steht unter Jobcenter fordert Geld zurück.

Hamburg gewährt das Darlehen zinslos und auch ohne Sicherheit (Ziff. 9.3). Einen Zuschuss statt Darlehen gibt es dort nur in atypischen Fällen: bei laufender Schuldnerberatung, im Insolvenzverfahren, nach einer Vermögensauskunft oder wenn schon Rückzahlungen für mindestens 24 Monate laufen (Ziff. 9.2). Endet Ihr Bezug, wird der Rest fällig. Das Jobcenter soll dann eine Rückzahlung vereinbaren, die Ihre Lage berücksichtigt.

Die häufigsten Fehler

• Warten auf die Räumungsklage. Der Antrag ist schon möglich, wenn der Vermieter die Kündigung androht (BSG). Wird gezahlt, bevor die Kündigung zugeht, ist die fristlose Kündigung ausgeschlossen.
• Die Mitteilung des Gerichts für den Antrag halten. Die Meldung nach § 22 Abs. 9 informiert das Amt, sie ersetzt keinen Antrag. Leistungen nach Absatz 8 gibt es nur auf Antrag (§ 37 SGB II, Hamburg Ziff. 2).
• Nur den Betrag aus der Kündigung beantragen. Bis zur Zahlung kommen weitere Monate hinzu. Die Schonfrist verlangt alles, was dann fällig ist.
• Die hilfsweise ordentliche Kündigung übersehen. Sie steht oft im letzten Absatz. Ohne Verzicht des Vermieters bleibt sie wirksam.
• Beim falschen Amt bleiben. Lehnt das Jobcenter ab, weil Sie kein Grundsicherungsgeld bekommen, ist das Sozialamt zuständig.
• Die laufende Miete nicht sichern. Hamburg verbindet die Übernahme grundsätzlich mit der künftigen Direktzahlung an den Vermieter (Ziff. 10.5). Bei wiederholten Rückständen ohne erkennbare Änderung hält Hamburg eine neue Übernahme in der Regel nicht für gerechtfertigt (Ziff. 5.3).

Gegen eine Ablehnung haben Sie einen Monat für den Widerspruch. Läuft die Schonfrist, reicht das allein nicht. Dann bleibt der Eilantrag beim Sozialgericht.

Wo diese Regeln enden

Diese Seite gilt für gemietete Wohnungen. Für Wohneigentum gelten eigene Regeln zu Zins- und Tilgungsrückständen. Die Ämter prüfen jeden Einzelfall nach Ermessen. Die Hamburger Fachanweisung ist eine Verwaltungsvorschrift für Hamburg. Andere Städte entscheiden in Einzelheiten anders, etwa beim Zuschuss oder bei den Verfahrenskosten. Ob Ihre Miete angemessen ist, legt das örtliche Konzept fest, nicht ein Bundeswert. Stromschulden laufen über eine andere Vorschrift (§ 24 Abs. 1 SGB II). Ob eine Kündigung formell wirksam ist, kann diese Seite nicht prüfen. Das klärt ein Mieterverein oder eine Anwältin, bei geringem Einkommen über Beratungshilfe. Wird die Reform "Mietrecht II" verkündet, ändert sich die Lage bei der ordentlichen Kündigung.